Как получить налоговый вычет за проценты по ипотеке в 2026 году

По закону россияне вправе получить налоговый вычет за покупку недвижимости и дополнительно за проценты по ипотеке. При ставке НДФЛ 13% это суммы до 260 000 рублей и 390 000 рублей соответственно. При повышенной ставке — до 22% — максимальные суммы увеличиваются до 440 000 рублей и 660 000 рублей. Вычет доступен всем трудоустроенным гражданам, плательщикам налога на доход физических лиц. Рассказываем, как его оформить.

Что такое имущественный налоговый вычет

При покупке жилой недвижимости гражданину предоставляется возможность вернуть сумму налогового вычета. Его размер — 13-22%* (в зависимости от того, какой НДФЛ отчисляет конкретный человек) от стоимости жилья.

Как правило, подоходный налог составляет 13%, поэтому за основу возьмём именно эту ставку.

Итак, вычет возможен от суммы до 2 млн рублей. Соответственно, максимально государство возвращает 260 000 рублей. Если вы приобрели квартиру за 5 млн рублей, то вернете в любом случае не более 260 тыс. рублей.

Если речь об ипотеке, согласно ст. 220 Налогового Кодекса РФ, заёмщику полагается вернуть выплаченные проценты. В данном случае возвращают также 13%, но от суммы до 3 000 000 рублей, то есть выплата достигает 390 000 рублей. В итоге заёмщик получает два отдельных вычета — от стоимости недвижимости и суммы выплаченных процентов по ипотеке. Максимальная сумма возврата — 650 000 рублей.

Налоговый вычет — это возврат уплаченного гражданином налога НДФЛ. Право на его получение имеют те, кто официально трудоустроен, за кого работодатель платит налоги. Право на имущественные вычеты предоставляется один раз в жизни.

Есть случаи, когда вычет по выплаченным процентам по ипотеке не вернут, например:

• если речь о военной ипотеке, при которой заёмщик не использует личные деньги;
• если вычет уже был ранее получен по другой сделке (его возможно оформить только с одного объекта недвижимости);
• ипотека оформлена на апартаменты или участок земли из категории «Садоводство»;
• если объект недвижимости приобретён у близкого родственника в соответствии со ст. 105.1 Налогового Кодекса РФ.

Гражданин вправе вернуть только один раз до 260 тыс. рублей от суммы, отданной за недвижимость, и единожды 390 тыс. рублей — за проценты, выплаченные по ипотеке. 

Если при получении вычета по процентам по объекту получена не вся сумма в размере 390 тыс. рублей, налогоплательщик не вправе добирать денежные средства до этой суммы по другому ипотечному объекту.

Например, если проценты по ипотеке составили 1 800 тыс. рублей, вы получите с этой сделки 234 тыс. рублей (13% от 1 800 тыс. руб.), при этом дополучить 126 тыс. рублей по следующему объекту не получится. Таким образом, право на получение процентного вычета будет исчерпано полностью.

Какую сумму можно получить

У выплат есть два условных ограничения:

• сколько налогов заплатил заёмщик в текущем периоде;
• сколько процентов он заплатил банку в текущем периоде.

Заявление на получение вычета налогоплательщик вправе подавать каждый год, раз в два или три года — как будет удобно.

Налоговая декларация подаётся только за последние три года. То есть, если с момента заключения кредитного договора прошло четыре года и больше, вы сможете получить все проценты, выплаченные банку с начала действия ипотеки, но при подаче налоговых деклараций за последние три года.

Ограничения по зарплате

Налоговый вычет — это сумма возврата уплаченного вами НДФЛ, которую работодатель автоматически вычитает и переводит в налоговую.

Например, вы решили получить возврат процентов по ипотеке за прошлый год. В итоге вам вернут сумму, которая будет положена из расчёта 13% от суммы выплаченных процентов банку за указанный период, но не более суммы уплаченных налогов в указанном году.

Узнать, какая сумма вам полагается за определённый год, можно из справки 2-НДФЛ, которая по вашему запросу предоставляется работодателем в любой момент.

Ограничения по уплаченным процентам

По закону вернуть можно только сумму уже уплаченных банку процентов. То есть, если вы видите в графике платежей переплату в 3 млн рублей, это совсем не значит, что вы сразу можете претендовать на получение 390 тыс. рублей. Если сумма ипотеки небольшая, выплата вычета происходит постепенно.

Чаще всего заёмщики возвращают 2-НДФЛ по такой схеме:

• После открытия ипотеки сначала оформляют вычет от стоимости самой недвижимости (до 260 тыс. рублей).
• После (в течение трёх лет) оформляют возврат процентов по ипотеке. К этому времени их сумма успевает накопиться.

Допустим, при открытии ипотеки в кредит ушла сумма 5 млн рублей, договор с банком заключён на 20 лет, ставка — 6,5% годовых. 

Общая сумма переплаты в этом случае — 3 900 000 рублей (это больше, чем 3 млн. руб.), соответственно, заёмщик может вернуть за проценты максимальные 390 тыс. рублей при условии, что у него не будет крупных досрочных платежей. Каждый досрочный платёж уменьшает общую сумму процентов, с которой можно получить вычет.

Кто может получить вычет

Это может быть официально трудоустроенный гражданин, работодатель которого выплачивает за него НДФЛ.

Если ипотеку оформляют супруги как созаёмщики, они оба могут получить вычет. То есть каждый из них имеет право на свои 260 тыс. рублей и 390 тыс. рублей. Подробнее об этом рассказываем ниже.

Когда можно оформить налоговый вычет по процентам

Заявление на получение первой выплаты вы сможете подавать уже в следующем году после получения права собственности/подписания акта приёма-передачи, причём в любом месяце. Но, например, если вы открыли ипотеку в сентябре 2025 года, то в 2026 году придёт вычет только за три-четыре месяца. Проще дождаться 2027 года и получить вычеты сразу за 2025 и 2026 годы.

Возможные варианты:

• подавать заявление на получение налоговых вычетов (сначала за покупку недвижимости, потом за проценты) каждый год после оформления сделки;
• подавать заявления каждые два или три года, например, если хотите подкопить сумму возврата побольше.

Если в течение первых трёх лет право на получение вычета за уплаченные проценты не исчерпано, воспользуйтесь им в последующие годы, пока ипотечный кредит не будет закрыт. Поэтому заёмщики и оформляют сначала выплату за покупку недвижимости, а уже потом — за проценты.

Какие документы нужны

Заёмщику необходимо предоставить:

• декларацию 3-НДФЛ за каждый год. Для этого нужно заполнить налоговую декларацию на сайте налоговой;
• паспорт заявителя;
• справку 2-НДФЛ от работодателя за период, за который планируется получить вычет;
• кредитный договор;
• справку из банка об уплаченных за указанный период процентах.

Если работодателей за этот период было несколько, предоставляются справки 2-НДФЛ от каждого. Если заявления подают супруги, каждый подаёт отдельное заявление и собирает свой пакет документов.

Собрали документы, а дальше

Самое главное — собрать пакет всех необходимых документов, а после передать их в ФНС. Заявление на получение вычета можно заполнить в личном кабинете налогоплательщика на сайте службы.

На сайте ФНС можно подать заявление в упрощённой форме: в личном кабинете будет предзаполненное заявление на вычет на основе уже имеющихся у налоговой службы сведений. Останется только подписать его с помощью электронной подписи.

Кaк вepнyть НДФЛ c пpoцeнтoв пo ипoтeкe чepeз paбoтoдaтeля

Ещё один вариант получения налогового вычета по уплаченным процентам — оформить заявление на получение вычета у работодателя, по которому он не будет удерживать НДФЛ, пока не исчерпается сумма положенного вам налогового вычета.

1. Оформление вычета через работодателя возможно в любой момент. Необязательно ждать окончания текущего года. Порядок действий:
2. Собрать пакет документов, передать их ФНС и заполнить заявление для получения вычета через работодателя.
3. Ждать 30 дней проверку ФНС. Если она пройдёт успешно, налоговая направит работодателю соответствующее заявление.

Написать в бухгалтерии работодателя заявление о предоставлении налогового вычета.

После этого вы начнёте получать зарплату полностью, без вычета НДФЛ. Так будет, пока положенная сумма вычета не будет исчерпана. Далее можно снова подавать документы на получение следующего «транша».

Как быстро придут деньги

Если вычет на проценты оформлен по стандартной схеме, камеральная проверка документов займёт три месяца. После одобрения ФНС переводит деньги на указанный расчётный счёт в течение одного месяца.

Как получить вычет супругам

Если ипотеку оформляют супруги, каждый из них вправе получить свой налоговый вычет как за приобретение недвижимости, так и за ипотечные проценты в рамках установленных законом сумм — 260 тыс. рублей и 390 тыс. рублей (при уплате НДФЛ 13%).

Есть два варианта действий:

• вычеты оформляет только один супруг, у второго остаётся это право для будущих сделок;
• его оформляют оба супруга — в этом случае суммарно вычет выплачивается быстрее, семья получает более весомую сумму.

Вместе оформлять вычет вправе только официально трудоустроенные супруги. Суммарно от сделки они смогут получить 1 300 000 рублей — по 650 тыс. каждый.

Каждый из супругов собирает пакет документов отдельно на себя. Далее они вместе подают налоговые декларации в ФНС с полным комплектом документов, включая заявление о распределении имущественного вычета.

Можно ли получить вычет по рефинансированию

Рефинансирование ипотечного кредита не препятствует выплате налоговых вычетов, положенных заёмщику. Это указано в ст. 220 Налогового Кодекса РФ ч 1 п 4.

Если вы провели рефинансирование ипотеки, то сможете указать для возврата проценты, уплаченные первому и второму банку, в одном заявлении. Но второй договор должен включать отметку о том, что проведено именно рефинансирование задолженности.

Главное

• Получить налоговый вычет возможно только за три последних года, поэтому не стоит тянуть.
• Максимально при уплате 13% НДФЛ можно получить 650 тыс. рублей: за покупку недвижимости — до 260 тыс. рублей; за проценты — до 390 тыс. рублей. Если вы не получили все 390 тыс. рублей при первой сделке, «добрать» недостающее при следующей ипотеке не получится.
• Право на получение до 260 тыс. рублей у гражданина есть один раз — до того момента, пока данная сумма не будет получена в полном объёме, в том числе суммарно от разных сделок, совершенных после 01.01.2014 года. Право на получение до 390 тыс. рублей возможно только по одному объекту недвижимости.
• Если ипотеку оформили супруги, каждый из них может оформить вычет — максимум на двоих они получат до 1 300 тыс. рублей.
• Выплату оформляют только трудоустроенные граждане, которые оплатили НДФЛ. Вычет по процентам по ипотеке заёмщик получает постепенно — по мере выплаты их банку. Вся сумма сразу не выдаётся.